All’interno di uno stabile condominiale, tutti i condomini sono tenuti a contribuire, in proporzione ai millesimi di proprietà, alle spese per le parti comuni: tuttavia l’elenco fornito dal codice civile non ricomprende in esse i balconi, con questo rendendo la questione sui chi debba provvedere alle spese per gli stessi, fonte continua di litigi e dispute.

Come studio legale di Como, vediamo di fare chiarezza: un primo discrimine viene dato dal fatto che gli stessi siano incassati (cioè parte dei muri perimetrali) oppure aggettanti, ovvero sia quei balconi che, sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono.

Per i primi, dal fatto stesso di essere posti all’interno dei muri perimetrali, con funzione di sostegno e di copertura per l’intero edificio, è facile desumerne la funzione di bene condominiale, con conseguente suddivisione delle spese fra tutti i condomini dell’edificio (cfr. Cass. civ., sez. II, 17.07.2007, n. 15913).

Anzi, per la Corte di Cassazione, che si è pronunciata sul punto con la sentenza n. 637/2000, tali strutture possono addirittura essere considerate alla stregua dei solai, i quali costituiscono parte comune, essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nonché destinati all’uso o al servizio di esso.

Più complesso è il discorso per quanto concerne i balconi aggettanti.

Se da un lato, infatti, questi costituiscono dei meri “prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari e appartengono in via esclusiva ai proprietari di queste, non avendo né funzione divisoria tra i piani né fungendo da copertura del piano inferiore” (Trib. Salerno, sez. I, 16.03.2020, n. 933), dall’altro lato, occorre, però, attentamente verificare che i medesimi “non presentino rivestimenti esterni pregiati o fregi decorativi” (cfr. Trib. Salerno, sez. I, 16.03.2020), capaci di renderli un bene comune dello stabile.

Tale principio ha trovato accoglimento, pressoché unanime, da parte della giurisprudenza, anche di legittimità, che, infatti, in diverse occasioni ha avuto modo di statuire che: “in tema di condominio negli edifici, i balconi “aggettanti” appartengono in via esclusiva al proprietario della singola unità abitativa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, “quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”. A ciò consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi restano a carico del solo proprietario dell’appartamento e non possono essere ripartite tra tutti i condomini” Cass. civ., sez. VI, 12.03.2020, n. 7042 (cfr. anche Cass. civ., sez. II, 02.02.2016, n. 1990: “in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” e Cass. civ., sez. II, 12.01.2011, n. 587: “In tema di condominio, i balconi “aggettanti”, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’art. 1125 c.c. I balconi “aggettanti”, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”).

 

Quid iuris per ciò che concerne i sottobalconi e le ringhiere dei balconi aggettanti?

Con riguardo ai sottobalconi la giurisprudenza è granitica nell’affermare che “le spese relative ai sottobalconi devono essere apposte a carico di tutti i condomini perché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili all’esterno dell’edificio e quindi con funzione decorativa ed estetica per l’intero fabbricato” Trib. Novara, 29.04.2010, n. 973 (cfr. anche Trib. Savona, 19.12.2004: La spesa per la tinteggiatura dei sottobalconi, quando gli stessi concorrono a delineare la fisionomia ed il decoro della facciata condominiale, va ripartita tra tutti i condomini sulla base dei rispettivi millesimi di proprietà, non trattandosi di intervento di manutenzione afferente porzioni di proprietà individuale dell’edificio in condominio” e Trib. Milano, 14.02.1992: “La tinteggiatura dei sottobalconi non può qualificarsi come intervento su parti individuali dell’edificio condominiale; pertanto è legittimo l’addebito della spesa relativa all’intera collettività dei condomini”).

Con riferimento, invece, alle ringhiere vale un discorso simile a quello fatto per i balconi aggettanti.

La Cassazione, infatti, ha affermato sul punto che: “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. civ. sez. VI, 18.06.2020, n. 10848).

Il principio è stato ripreso anche dalla giurisprudenza di merito, per esempio da App. L’Aquila, 27.09.2019, n. 1530 (“Devono, tuttavia, essere ricondotti all’intero edificio e, dunque, alla proprietà condominiale, gli elementi decorativi del balcone – quali ad esempio fioriere e frontalini – che svolgendo una funzione decorativa estesa all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c. Di conseguenza, la spesa per la riparazione di tali elementi ricade su tutti i condomini”) e Trib. Milano, sez. XIII, 21.06.2019, n. 6076 (“I balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare sita in un edificio condominiale e appartengono perciò in via esclusiva al proprietario di questa, salvo i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore, i quali devono considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Da ciò consegue che possono essere ripartite tra tutti i condomini le sole spese relative ai rivestimenti e ai frontalini e non anche quelle relative alle ringhiere e all’intonaco dei balconi di competenza dei proprietari delle relative singole unità immobiliari”).

In conclusione, quindi, è a carico dei condomini, e non dei singoli proprietari, la manutenzione di quegli elementi dei balconi dotati di pregio e decorativi dell’intero edificio.

 

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